网站首页

行业动态

顺势而为求多元 精细服务迎挑战
日期:2016-03-11

顺势而为求多元   精细服务迎挑战

  在我国经济面临减速度、调结构、上台阶的新常态下,作为房地产服务供应商的中介组织——房地产估价机构,只有顺势而为,知难而进,寻求服务的多元化和精细化,在服务内容的广度和深度上下功夫,才能在新的机遇和挑战面前夯实生存和发展的根基。

  首先要更新思想理念,做好充分准备。一是克服“被动估价”意识,增强主动服务理念。过去的20年,房地产估价机构之所以能够生存、发展与壮大,依靠的是“传统”、“被动”的估价业务市场,业务主要来源于政府部门、金融机构的鉴证性诉求,较少来源于市场的自发需要。而在政治改革、经济转型的当下,传统业务倍受挤压,被动估价日趋减少,这就需要我们尽快转变思想观念,把握市场规律,增主动服务意识,迅速提升某一领域的专业化水平,逐步利用传统估价服务去引导客户,发掘和培育咨询服务的机会,真正做到以专业服务去满足客户自发的估价和咨询服务需求。树立“质量第一”理念,提升专业服务水平在市场经济条件下,企业面临巨大的生存和发展的压力,估价机构之间收费价格的竞争是必然的。但是,我们不能一味地低价收费,低价竞争,更不能降低服务质量,用流水作业“生产”估价报告,用“估价工”代替“估价师”。我们唯有牢固树立质量第一的观念,在保证服务质量的前提下,致力降低成本、提高效能,才能保证优秀人才流失、优质服务机构退出社会对估价行业的尊重不丧失,在提升自我形象的同时,促进整个行业的持续健康发展。树立“大数据”意识,应对业务替代危机在大数据和“互联网+”的理念推动下,层出不穷的自动估价系统利用数据自动抓取、评估计算模型,对于同质化较强的单套住宅价格达成自动计算,并通过移动终端的使用增强与客户的粘合度,使客户迅速获取自己所需的估价结果信息,大大提高了工作效率。因此传统的普通住宅抵押估价业务,存在着被自动估价系统替代的危机。即使目前仍有银行并未采用自动估价系统结果作为放贷依据,但是以此作为内部审核、压力测试工具的不在少数。在中间服务“银行付费”的压力下,商业银行采用自动估价系统或大幅降低估价付费的趋势已经出现,将使我们传统的抵押评估业务面临着数量急剧减少、收费大大降低的深层次危机。对此,每位从业人员都要有个清醒的认识,积极做好应对危机的思想和技术上的准备。

  其次要拓展多元服务,积累竞争能量。在房地产开发周期中寻求全流程服务项目。房地产开发经营总会有一个生命周期,新开发用地往往都是通过土地储备、房屋征收、城市更新等渠道而形成。在这个全流程中,我们要积极培育市场,既寻求在房屋征收补偿工作中提供估价服务,也着力延展前期调查、成本估算、风险评估、审核与督导等全流程服务;寻求为具体地块或分区的科学规划和开发利用提供有效的经济分析,努力寻找根据市场动态研究、进行开发定位分析的机会,为地块的组合、供地时间等提供专业意见;寻求房地产开发建设中的开发立项的可行性分析、用于融资目的的土地与在建工程抵押价值评估,也积极承担地产投融资的咨询服务包括投融资模式的比较分析和选择、经济效益预测与评价等专业服务;寻求房地产经营中的市场调研分析服务,也主动寻求制定销售或出租经营的价格方案、商业地产的运营分析等。房地产金融领域拓展估值和监管服务。在经济增速下滑、房地产市场波动时,信仰风险分析的重要性日益凸现。因此,我们要积极拓展市场,既可以根据金融机构风险预测和控制的需要,对抵押房地产在贷款存续期间内面临的各类风险,以及合理预测变现价格、变现需要、税金等做出清晰的分析,形成报告满足金融机构需要的报告;可以根据金融机构对贷款资金的使用进行监管之需要,派出具备这类服务知识的房地产估价师进行跟踪服务,在建设工程成本费用、建设进度等方面进行深入细致地把控和有效的监督,为金融机构控制风险发挥应有的作用。既可以根据房地产证券化的趋势,在运行前期进行房地产尽职调查,在期初(进入)和期末(退出)时进行房地产估价,在每个结算期对运营情况或价值进行调查和评估,运用收益法对房地产运营情况和回报要求进行现金流分析;还可以进行“以房养老”的探索,在设定抵押的期初、房屋处置时进行房地产价值评估、市场租赁价格的评估,针对浮动年金的产品,定期对房地产价值进行追踪评估以确定浮动年金,根据风险控制的要求定期进行风险分析与评估,利用房地产开发经营的技能在养老设施的选址、建设、运营等方面开展咨询服务。从政府管理需求出发提供第三方服务。根据土地集约利用的要求、政府对土地管理精细化的趋向、出让土地全生命周期管理的特点,精细做好土地出让评估,准确体现用途细分、运营管理、弹性出让年期的差异;根据政府需要购买第三方服务的需要,积极做好人才和知识的储备,帮助政府对各个使用期内的土地利用绩效、环境影响和污染修复费用进行评估,对建筑效能进行测评;积极培参与房地产交易环节计税价值的核价、个案估价以及土地增值税扣除项目评估等工作另外,还可以从相关政策、家庭收入支出比、房屋建造和运营成本等方面,深入研究定价和定租问题,为政府提供专业服务建议,为保障性住房价格和佣金体系的建立提供服务。

  第三要提升竞争能力,推动转型发展。提供技术支持增强核竞争力。服务能力是房地产估价机构的根本有依靠专业技术和专业服务才能在市场上立足生存与竞争、发展长期从事传统鉴证类估价的估价而言,不能是为了达到某个评估值就调整参数、拼凑数字,迅速提升专业技术水平和创新能力,加强市场规律的研究探索模拟市场定价现实成本积算、合理收益模式等多种角度加以量,提供技术支持,优化服务方式,规范价活动满足当前复杂的房地产咨询服务需求。估价人员应当在每一次服务案例中都能做到勤于思考研究,不断积累经验,扎实推进信息化建设,从而逐步积累起真正核心竞争能力充分展现估价团队的专业形象加强宣传工作,扩大行业影响力。针对公众对估价行业的认知度低、行业的受从面较窄、具有影响力的品牌机构较少的现状,估价机构应重视宣传推广工作加强与社会媒体的交流联系,通过多种渠道,利用互联网、自媒体等新兴媒介,广泛宣传行业职能作用、社会贡献、诚信典型,不断扩大行业的社会影响力行业协会应通过有效的媒介,将近年来房地产估价行业和估价机构在经济社会发展中的贡献与成果向社会大众宣传业内的学者专家更应在公共场合对房地产相关社会热点问题发表独到的见解,加深公众对估价行业的认知三是遵守估价规范,增强机构公信力。新《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)实施,使价值评估工作变得更为灵活,更加务实,更能体现专业技术的价值。作为从事估价工作的专业人员,不仅要学《房地产估价基本术语标准》(GB/T50899-2013)和新规范,掌握估价术语内涵,以《江苏省房地产估价报告评审标准(试行)》作为衡量估价报告质量的依据;而且注重汲取国外先进的估价技术和经验,提高业务素养,并顺势而为,以此作为技术研究和项目拓展的方向通过多渠道视野唤醒内在的发展潜能完整收集、细致整理、深刻分析各类数据,出具严谨规范公正具有参考价值的估价报告最大限度地实现客户的价值,推动估价事业的转型发展。(办)

政府部门
行业协会
业界市场